お家を建てよう その２

DIY時々お家と猫～平屋25坪の家で暮らす30代夫婦と猫のレオンとシュガーの生活～

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こんにちは！レオシュガの父です。今回は前回（お家を建てよう）からの続きです。

　この建築会社でお家を建てるかを決めて仮契約をするところまででしたが、この頃は検討していた他社へのお断りの挨拶も終わり、ホッと一息つける時だったかなぁと思います。でもどこか落ち着きません。頭の片隅にはあったのですが、気がかりだった事が段々と問題へと発展していきます。

という事で今回は土地探しについて～住宅ローンの選択までの流れと気を付けるべきポイントについて書いていきます。これからお家づくりをされる方の参考になれば幸いです。

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土地探し
住宅ローンの選択
また次回へ続く．．．

土地探し

土地探しというのは多くの方がお家づくりの中でも大きなハードルになると思われますが我が家もそうでした。順番的にはここに入っていますが実際は工務店を決める前の段階から始めていました。というのもお家づくり相談会の打ち合わせの中でも土地の探し方についても教えてもらっていたのでそういった情報を元に探し始めていたからです。

ただ、後々考えると建築会社さんを決めてから一緒に土地を探した方が良かったのかなぁと思いました。我が家の場合はたまたま建築会社を決めた後に良いと思える土地に巡り合えたのですが、多くの方が住宅ローンを利用して土地と家を購入すると思います。我が家も同じです。

一般的に土地だけでの購入には住宅ローンは利用できないそうなので、自己所有で自分の住む家を建てる事が前提の場合に住宅ローンを利用できるようになります（住宅ローン以外のローンは組める可能性が有りますが金利が高いと思います）。

なのでめちゃくちゃいい土地があったけど建築会社が決まってないってなると急いで建築会社を決めなくてはいけない事になります。実際には不動産売買契約を結んで手付金を払う事で残りの土地代金を払うまでに2～3カ月は待ってくれるそうなのですが、その間に住宅ローンを組むための工事請負契約とかお家の建築確認申請書を提出しないといけないので相当なスピードがないと間に合わない事になります。

なので建築会社を決めたうえで土地を探した方がスムーズに話を進める事が出来ると思います。現金で支払える方もいるかもしれませんが、その場合でも土地を買う際に気を付けるポイントもありますのでそちらは後述します。

決めておく事

無暗に探していても土地も様々ですので、土地を探すにあたりおおよそ決めておいた方がいいと思う事を上げていこうと思います。

①予算を決める・・・まずはこれが第一だと思いますが、この辺はお家づくりの相談会などに行くにつれて土地とお家の予算もおおよそ決まってきているかもしれません。

②エリアを決める・・・エリアは人によって様々な考え方があるのですが、我が家の場合はスーパーが近い、水害が起こりそうな所は避ける（ハザードマップを参考に）所とかでした。よく聞くのは、職場に近い、子供が通学しやすい所、駅が近いとかですかね。

不便でものどかな所が良いとかも有りだと思うので、自分達がどういう生活を望んでいるか（将来も含めて）をよく考えてエリアを絞っていくといいのかなぁと思います。

③おおまかな坪数を決める・・・レオシュガの父は土地は広ければ広い方がいいんじゃないの？と家づくりを始めた頃は思っていました。しかし、広すぎる土地は管理も大変で外構費用も跳ね上がりますし、固定資産税も高くなります。

大きな畑を作りたいとか、車用に立派なガレージを建てたいとか明確な理由が無い限りは将来の家族構成やお家でしたい事などを踏まえたうえで家と駐車場、庭の広さに必要な坪数をおおまかに決めておきましょう。（平屋だし65～75坪くらいかなぁとかざっくりで）

例えば同じ30坪の家でも平屋だったら2階建てに比べて基礎の大きさが大きくなってしまいます。そうなると当然庭に充てる土地の広さが変わってきます。駐車場も将来子供が車に乗るようになった時の事を考えてもう1台分必要かなと思えばその分も必要になります。

我が家は、家が25坪の平屋、駐車場2台+1台停めれるくらいの駐車場、イナババイク保管庫、バイク保管庫へのアプローチ（幅2ｍ程度）、タイルデッキ、芝ゾーン、砂利ゾーン、これらをやって土地は約74坪です。どんな感じか気になる方は過去の記事「平屋25坪のルームツアー」「外構について」「庭をDIYする～芝張り編～」「庭をDIYする～防草シート、砂利敷き編～」も合わせてご覧ください。

注意するポイント

周辺の相場に比べて安かったり、一見よく思える土地があっても何かそれなりの理由があるかもしれません。土地を探すにあたり注意すべきポイントを挙げていきます。

①建築会社さんと一緒に探す・・・これは最初にお伝えした事ですね。それにプラスで建ぺい率や容積率といった法律もあるので、見つけた土地で希望する家が建てれるのかを見てもらう為にも建築会社さんと一緒に探した方がいいと思います。

②実際に見に行く（できれば色んな時間帯に）・・・実際の土地を見ずに購入する方はさすがにいないと思うのですが、見に行く際は色んな時間帯にその土地に行ってみてください。時間帯によって土地の印象が変わる事があります。

例えば、朝見に行ったら日当たりがいいなぁと思って昼見に行くと思ったより日影になる時間帯が長かったり、車の通りが少なくて静かだと思っていたら通勤時間帯は車が沢山通るとかです。

③水道やガス管は引き込まれているか？・・・宅地と書いてあっても家が建ったことが無い土地は水道管やガス管が敷地内に通っておらず、引き込みをするのに多額の工事費用が必要になる事があります。不動産屋さんは土地を売っているだけなので聞かなかったらわざわざ教えてくれないかもしれません。思ったより安く変えた土地でも結局分譲地より高くつくなんて事もあるかも．．．

④建築条件付き・・・分譲地でたまに見かける「建築条件付き」の文字。これは決められた建築会社さんにお家の施工を依頼するというのが土地の購入条件になるよという事です。

土地を探していて建築会社さんもまだ決めていない状況で、条件の建築会社さんが気に入れば一番いい結果だと思いますが、建築会社さんを決めていて土地を探している状態でしたらその土地は候補から外さなくてはなりません。

建築会社さんを決めかねるという方はレオシュガの父の言った建築会社さんを決めてから一緒に土地を探した方がいいという考え方ではなく、最初から「建築条件付き」の土地を探すのも一つの手なのかもしれません。

見つかる時は突然に

我が家を建てくれた工務店さんには不動産の部署があり、土地探しの協力をしてくれるという事でした。

土地に関しての1回目の打ち合わせでエリアや条件を伝えて探してもらってみたのですがなかなか良いと思える土地が無く、帰り道に探してもらった土地を見て帰ることにしたのですが実際に見てみてもやっぱりピンときません（土地に関しての打ち合わせは1回目でしたがこれ以前に個人的に十何件の土地を見て回っていました）。

その日は何とも諦めきれない感が夫婦そろってあったのです。そんな時にレオシュガの父が1年程前から買い物に行く通り道の遠くの方で重機を使って整地のような事をしていた場所を思い出しました。あれは分譲地の整地をしていたんじゃないかと思いその場所に行ってみる事にしました。

冬に近づいていた事もあって日の暮れも早く焦っていてなかなか目的の場所にたどり着けません。レオシュガの母がもうちょっと奥の方じゃないのかという事でそっちの方へ向かうと開けた場所を発見！やっぱり分譲地のようでした。

場所的にも周りの感じもめちゃくちゃ良い！が看板も立っておらずどうしようかと、、、とりあえずスマホを使って探してみると半分程度は「建築条件付き」で大手のハウスメーカーさんが売りに出している事が分かりました。担当の営業さんにこの事を伝えて残りの土地についての情報が無いか問い合わせたところ時間も遅く不動産の担当者もいない為次の日に返事をするとの事でした。

待ちきれないよって事で自分達でさらに調べていくともう半分は別の不動産屋さんが持っている分譲地のようでした。8筆（←土地の数え方らしいです）中の5筆が（済）となっていて残り3筆ありました。

一番いいと思った土地がまだ残っています。最新情報ではないかもしれない為、不動産屋さんにネットでも問い合わせを行います。その日は日も暮れてしまった事もあり次の日の明るい時間にもう一度見に行きました。もうここしかないと思いながら連絡を待ちます。

不動産さんからの返事では残りの3筆中1筆は交渉中との事でしたが、幸い良いと思っていた土地はまだ残っています。この事とこの土地にしたいという事を営業さんに伝え返事を待ちます。ドキドキです。結果としてはお分かりの通りこの土地に決まり、お家を建てる事になりました。

工務店の不動産担当者の方と不動産屋さんが顔見知りのようで話もスムーズに進めてもらうことも出来たのでそういった意味でもいい土地に巡り合えました。

なんでレオシュガの父が土地を見つけてから焦っていたのかというと、土地の購入は先着順というのが原則だそうです。先着というのは「買付証明書」を提出した順で優先的に交渉できるそうです。

実際に聞いた話でタッチの差で間に合わなかったとか2番手になったけど1番手の人がローン事前審査が通らず交渉権が移ったとかそういったギリギリの事もあるようですのでできるだけ早く行動した方がいいからです。

契約

買付証明書を提出したらおよそ1週間程度で「不動産売買契約」をします。1週間というのは法的に決まりはないそうなのですが一般的な決まりだそうです。もし契約まで行けなかった場合、不動産屋さんも早く次の買い手を見つけたいとかもあると思うのでこれくらいの期間なんでしょうかね？

注意点としては、やはり「契約」なのでしっかりと書類の内容を確認したうえで印鑑、サインをしなくてはいけません。契約の際「重要事項説明書」というのを元に不動産屋さんが確認しながら説明してくれます。

具体的に説明される内容としては、

①物件の表示内容📝・・・土地の面積とか所在地に関する事柄です。

②法令関係📕・・・その土地に対して適応される都市計画法や建築基準法に関してです。防火地域であったり準防火地域だったら屋根や外壁、サッシなどで対応した材料を使用しないといけなかったり。第一、第二種低層住居専用地域だったら建築物は10ｍ、12ｍとか都市計画で決められた高さまでしか建てれませんとかそういった法令関係についての説明です。

③代金💴・・・土地の売買代金や手付金がいくらなのか,下水道工事負担金等お金に関する事柄です。手付金に関しては、基本的に買主側の事情で契約を解除した場合は返還されないという契約になる事が多いと思います。あり得るパターンとしては契約後に色々な事情でやっぱり別の土地に変更したいとなった場合等の買主側からの契約解除では手付金は返還されないという事です。

契約解除をするパターンとしては住宅ローンの審査を通らなかった場合という事も考えられます。これも買主側の事情になってしまうので返還されないのが基本だと思います。ですが契約内容で「住宅ローン特約」というものがあれば最悪住宅ローン審査が通らなくて契約を解除する場合に手付金が返還されます。この辺は契約前にしっかりと確認しておいた方がいいと思います。　

④土地の状況確認書🧱・・・土地や周辺環境で境界が確認できるかとか地盤沈下、土壌汚染、残存物そういった事柄の説明です。売主として各項目について確認できたとか発見してないとか知らないという風に説明をして買主に告知をしましたよという確認をしていきます。

⑤ハザードマップ🌀・・・近隣においての津波想定や水害の想定に関しての説明です。県や市が発行しているハザードマップを元に想定される水害などについての説明がされます。

1～2時間程度こういった事を説明してもらいながら確認をしていくのですが、正直専門的な事が多いので難しいです。我が家の場合は工務店さんの不動産担当者の方が事前に土地の現場確認を一緒にしてくれたり、契約の際は同席してくれたので心強かったです。

妥協した事

良いと思える土地には巡り合える事が出来たのですが妥協した事もありました。妥協点としては．．．

①予算を大幅にオーバー😫・・・予算はおおよそ決めていたんじゃなかったの？と思われるかもしれませんが土地の良さが大幅に上回ってしまったので妥協しました。

一応値段交渉もしてみたんですけど、新しい分譲地は不動産屋さんも銀行に計画を出してお金を借りて造成工事をしているので、長期間売れ残ってしまったとかの理由が無い限りは値引きはできないようです。良い土地が見つかった代償として予算オーバーという新たな問題が発生してしまいました．．．

②スーパーからの距離🚗・・・これは妥協といってもほんの少しでしたが、理想的なのは歩いて行ける距離にスーパーがある事だったのですが実際に見つかった土地からスーパーまでは車で2、3分程度の距離でした。歩くのには少し遠いかなぁという感じです。

土地探しをして思った事

我が家の場合は良いタイミングで土地を見つける事が出来ましたが。場合によっては何年も探しているという話も聞いたことがあります。それほど土地探しは難しい物なんだと思います。

人それぞれこだわりが違うと思いますが、自分達の望みが100％叶う土地というのはほぼ無いのかなと思います。決めておいた事柄に、これは絶対叶えるぞとか多少は妥協するかとか最悪無くてもいっかという順位をつけておいてなるべく100％に近い土地を探すという感じなのかなと思います。

ほんと土地は巡り合わせでいつ良い土地に出会えるか分かりません。いつ見つかってもいいように準備をしながら根気よく探すしかないなぁというのが実際に土地を探した感想です。

住宅ローンの選択

「難航する土地探し」でもお伝えしましたが、住宅ローンはあくまでお家に対してのローンで自己所有で自分の住むお家を建てる事が前提の場合に土地に対しても住宅ローンを利用できるようになります。

土地が決まったら（不動産売買契約をしたら）住宅ローンを組むための行動に移らなくてはいけません。住宅ローンに関してもこのタイミングでしたら、建築会社さんとの打ち合わせの中でおおよそどこの銀行にしようかとか決めてあるかもしれません。

住宅ローンを組むにあたってのポイント

住宅ローンの内容も様々です。

①金利は固定or変動？📊・・・これは終わりのない論争になると思いますので、色々な情報を取り入れて自分で判断するしかないとしか言えません。

レオシュガの父の経験としては、親が家を建てた際（2003年頃）の固定金利は4％とかで今と比べるとめちゃ高でした。住宅ローンを払い始めて12、3年後の固定金利は1.0％を切っている銀行さんがほとんどでした。借り換えするだけで600万円も支払総額が変わると聞いて驚きました。銀行も金利下がっているとか教えてくれないんですよ😫そりゃ高い金利でローンを組んどいてもらいたいですもんね。

この経験からなにが言いたいのかというと、固定金利にしろ変動金利にしろ住宅ローンを組んだ後でも定期的に状況は把握しておいた方がいいよという事です。固定金利でも10，20年とかの期間選択型もありますし、変動金利は年2回程見直しされます。最近は超低金利ですのでその間に全期間固定金利でローンを組まれた方の場合はその辺は気を使わなくてもいいかもしれません。

どっちの金利でローンを組んだら支払総額が少なかったのかは払い終わってからしか答えが出ません。それぞれのメリット、デメリットを家族でじっくりと話し合い判断しましょう。

②どこの銀行でローンを組むか？🏦・・・これも答えのない難しい問題です。基本的には金利や保証料、団体信用生命保険（団信）の内容などを総合的に考慮して選択していくしかありません。保証料がなくてもその分金利が高いとかもありますし、金利が変わらず団信の特約が付くとかもあります。他にはつなぎ融資が不要の住宅ローンを扱う銀行もあったりして様々です。

住宅ローンを組む前の大きな問題

お家を建てる際に各家庭で問題が大なり小なりあると思いますが、これは我が家を建てるにあたっての最大の問題、「プロフィール」でお伝えしていたとある理由というのがこれでした。結論を言うと実家の住宅ローン問題です。前回の記事「お家を建てよう」にもでてきたのですがレオシュガの父の実家はレオシュガの父が高校生の時にレオシュガの爺が建てたお家です。

　レオシュガの爺は当時45歳だったので35年ローンだと完済は80歳になります。今、自分がお家を建てて経験したから分かる事ですが、明らかに無謀なローン返済計画です（比率は忘れてしまいましたが、姉と共同名義のローンでしたので借りる事が出来たのだと思います）😱

レオシュガの爺も職を転々としていたのでなおさらです。しかし当時のうちの家族での話し合いの結果でお家を建てる事になりました。そのまま時が過ぎてレオシュガの叔母も結婚をして実家を去り、レオシュガの父も結婚をして一度は実家を去りました。

ずっと心のどこかでは気になってはいたのですがレオシュガの爺が60歳に近づいてきた事もあり、いつまでも仕事を続けれるわけでもないので、問題を解決しなくてはと行動に出ました。方法としては、レオシュガの叔母とレオシュガの父で援助するのが一番良いのですが、レオシュガの叔母は当時子育て真っただ中で嫁いだ先も個人事業主という事で余裕も無い状態で現実的ではありませんでした。

結果としては、レオシュガの父名義で住宅ローンを借り換えるという方法をとったのですが、ここで問題なのは住宅ローンなので自己所有で自分で住む家でなくてはいけないという事。

色々と納得いかない事も多く、迷惑も沢山かけたと思うのですが、レオシュガの母に事情を汲んでもらい両親と同居してもらう事になりました。レオシュガの父の実家問題に巻き込んでしまったうえに両親との同居にも同意してくれたレオシュガの母には本当に感謝しかありません。

で、それの何が我が家を建てるにあたっての問題だったのかというと、我が家のお家づくりを始める為に行動している間もまだ実家のローンはまだ残っていたのです。

住宅ローン審査は年収や過去、現在の各種ローンやクレジットカードの支払い状況、返済能力（返済比率）を総合的に判断して良否を判断するそうなのですが住宅ローンを2重で払えるほどの返済能力は当然（？）😂レオシュガの父にはありません。ですので実家のローンを完済している事が必須の条件となるからです。

もちろんその事は想定していたので準備はしていたのですが良い土地が早々に見つかってしまった事もあり、お家づくりが思っていた時期より早くきてしまったのです（FPさんと相談していた時期からすると半年以上早まりました）。繰り上げ返済で残債を全て支払うしか選択肢はありません。

当時貯蓄していた降ろす事のできるお金を全てを充てる事で何とか実家のローンは完済する事が出来ました。これが人生の中で一括で払ったお金で最大の額になりましたよ😭振込みなんで実感もなく消え去りましたが、、、💸

短期間でお金の準備や銀行さんとのやり取りがあってドタバタだったので同じような境遇の方は早めに問題を解決したうえでお家づくりを始める事をお勧めします。

新たに住宅ローンを組む

実家の住宅ローンを支払い終わったのも束の間、自分のお家のローンを新たに組まなくてはいけません。我が家は銀行3社程比較して、それぞれシミュレーションしてもらい納得できる銀行を選択しました。

その銀行はつなぎ融資が不要で金利が変わらずにガン団信をつけてもらう事ができました。この辺の交渉や対応は担当の営業さんがほとんどしてくれたので自分は契約書の確認とサイン、印鑑をするだけでした。ローン審査中は心配でしたが問題なく通る事もできて無事にお家づくりの準備を終える事ができました。

つなぎ融資・・・住宅ローンは完成したお家が担保となる為、お家が完成して売主から買主に引き渡される時に融資が実行されます。

しかし、お家を建てるにあたり、土地の購入や着工・上棟といったタイミングでもお金が必要になってきます（請負契約の内容によりますが一般的に着工、上棟、引き渡し時の3回に分けて支払う事が多いみたいです）。

上記のお家の完成までの間に必要な資金を立替えるローンとしてつなぎ融資があります。ですので中古住宅や建売住宅の購入の場合は担保となるお家がある為、つなぎ融資は必要ないそうです。

都度現金を用意できる場合はつなぎ融資は必要ありませんが、そもそもそれだけのお金を準備できる人は現金で全て支払えそうな気もします。住宅ローン減税の恩恵を受ける為に住宅ローンを借りる人もいるかもしれませんが、、、

我が家はつなぎ融資不要の住宅ローンの銀行を選択したので、メリットとしては、つなぎ融資分の金利が必要ありませんでした。デメリットとしては、土地の融資を受けた時点からローンの返済がスタートします。我が家の場合は実家住まいでしたので問題ありませんでしたが、賃貸に住まわれている場合はお家が引き渡されるまでの間、家賃と住宅ローンを二重で支払っていかなくてはいけません。

他にもそれぞれにメリット、デメリットがあると思いますので銀行さんや建築会社さんにも相談しながら住宅ローン選択の参考にしてください。